不動産を売買した場合の税金について

不動産を売買する場合に注意しなければいけない点が税金です。課税される税金は取得時と売却時によって異なり、取得時には消費税や印紙税、不動産取得税、登録免許税を負担しなければならず、売却時には取得時と同じく消費税や印紙税、所得税、住民税を負担します。しかし、中には条件を満たせば課税されない税金や、あるいは売却前に対策をしておく事で節税に繋がる税金もあり、その代表的なものが消費税です。これは、国内において事業者が対価を得て行った取引(資産の譲渡やサービスの提供)に対して課税される税金である為、例えば個人が居住用の住宅を売却した場合などは課税されませんが、投資用のマンションなど事業用として売買した場合は課税されます。なお、課税事業者に該当しない場合は課税されません。

取得時に課税される税金と節税方法

取得時に課される税金は前述のとおりであり、消費税は仲介手数料や司法書士報酬などに課税されますし、印紙税は売買契約書に対して課税され、契約書に貼付、消印する事で納付します。さらに、不動産の取得に対して取得税が、登記に対して登録免許税が課税され、固定資産税評価額にそれぞれの税率を乗じて税額を求めます。また、取得時できる節税方法には、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)や認定住宅新築等特別控除、相続時精算課税による非課税枠などがあります。特に住宅ローン控除は代表的な節税方法であり、一定の要件を満たす時に年末の住宅ローン残高の1%相当額が所得税と住民税から控除される制度です。相続時精算課税は、生前に資産を贈与した場合に課される贈与税に非課税枠を設け、相続時に税金をまとめて(精算して)計算する制度であり、贈与による取得時に活用できます。

売却時に課税される税金と節税方法

売却時には、売却益が生じた場合に所得税と住民税が課税され、売却価格から不動産の取得費と譲渡費用、特別控除の特例に該当する場合の特別控除額を差し引いて譲渡所得を計算し、それに所有期間に応じた税率を乗じて税額を求めます。特に居住用の住宅を売却した場合の特別控除額は、譲渡所得から三千万円を差し引ける為、節税効果の高い方法と言えます。また、取得時と異なり、売主は売却時の売買契約書を使用する機会がほぼありませんので、契約書の写しを保管する契約にすれば印紙税の課税対象とはならず節税となります。また、買主と双方で負担する事が原則である登録免許税も一般的な商慣習から買主が全額を負担する事になりますので、売却時に負担する事はありません。つまり、前述の消費税と含めると、売却時に課される税金は売却益が生じた場合の所得税と住民税のみとなります。